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[律师说法]【律师说法第十五期】没有预售许可证的商品房认购书是否有效?

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通常认为,商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。《合同法》第12条所列举的八大条款中,主体、标的和数量是不可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的合同成立的“绝对必备条款”。商品房认购书通常具备上述三个条款,同时,只要没有违反法律、行政法规的其他内容,商品房认购书应当具有法律效力。


但是,有些开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订商品房认购书(下称认购书)是否具有法律效力?


笔者认为:签订认购书并不等于预售商品房,认购书不是商品房买卖合同。没有取得商品房预售许可证条件下签订认购书并没有违反法律或行政法规的强制性规定,因此是有效的。


(1)商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本约”的联系,但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的,以“固定交易机会”为目的;而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的,以“达成交易”为目的。


(2)商品房认购书与商品房买卖合同本质不同,进而适用法律也就不同。“商品房预售许可”制度的许可内容仅针对商品房实物,不应当包括认购行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也仅仅规定了未取得预售许可证时签订的“预售合同”无效。如果将此“许可内容”扩大解释,将违反契约自由的民法原则,阻碍经济的发展


——明洲律师事务所
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只看该作者 沙发   发表于: 2016-03-08 11:22

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只看该作者 板凳   发表于: 2016-03-08 11:30
给我房
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只看该作者 地板   发表于: 2016-03-08 13:18
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回复第2楼 wxg8011 于2016-03-08 11:30发表的  :
给我房



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只看该作者 4楼  发表于: 2016-03-08 13:31
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回复第3楼 章筱雯 于2016-03-08 13:18发表的 回 2 楼(wxg8011) 的帖子 :

给人也行
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只看该作者 5楼  发表于: 2016-03-08 13:44
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回复第4楼 wxg8011 于2016-03-08 13:31发表的 回 3 楼(章筱雯) 的帖子 :
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晚安
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只看该作者 6楼  发表于: 2016-03-08 13:45
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回复第5楼 章筱雯 于2016-03-08 13:44发表的 回 4 楼(wxg8011) 的帖子 :
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只看该作者 7楼  发表于: 2016-03-08 14:01
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回复第6楼 wxg8011 于2016-03-08 13:45发表的 回 5 楼(章筱雯) 的帖子 :
你这也睡的太早了,小心你老板
早安
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只看该作者 8楼  发表于: 2016-03-08 14:09
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回复第7楼 章筱雯 于2016-03-08 14:01发表的 回 6 楼(wxg8011) 的帖子 :
早安
这就起了呀,最近还跑步吗,一直没见到
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只看该作者 9楼  发表于: 2016-03-08 14:18
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回复第8楼 wxg8011 于2016-03-08 14:09发表的 回 7 楼(章筱雯) 的帖子 :
这就起了呀,最近还跑步吗,一直没见到


前天去了一下下
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只看该作者 10楼  发表于: 2016-03-08 14:30
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回复第9楼 章筱雯 于2016-03-08 14:18发表的 回 8 楼(wxg8011) 的帖子 :
前天去了一下下
周日我去了呀,没看到
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只看该作者 11楼  发表于: 2016-03-08 15:06
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回复第10楼 wxg8011 于2016-03-08 14:30发表的 回 9 楼(章筱雯) 的帖子 :
周日我去了呀,没看到


啊说明你认真
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只看该作者 12楼  发表于: 2016-03-08 15:08
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回复第11楼 章筱雯 于2016-03-08 15:06发表的 回 10 楼(wxg8011) 的帖子 :
啊说明你认真
下次我注意点
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平头百姓     威望35
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只看该作者 13楼  发表于: 2016-04-01 10:38
鲜花往往不属于赏花的人,而属于牛粪。这个地方真想去看看  <欢迎加微=-信 yanmingxinjing>
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股级村干部     威望165
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只看该作者 14楼  发表于: 2016-04-28 12:17
不错不错!!
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