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[律师说法]【律师说法第六期】二手房买卖那些事

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本帖被 滨海102 推送到首页(2016-02-03) —
随着房地产一级市场的“高烧”不退,房地产二级市场也日趋红火。二手房因价格相对较低、位置选择范围广、具有现房的优越性等特点而为众多购房者所青睐,但是二手房所涉及的买卖情况复杂,发生的纠纷特别多,究其原因大多是由于购房者缺乏法律知识和专业知识所致。房屋具有价值大的特点,很多家庭是倾其所有才能买得一套房。房屋买卖如出现问题,会给全家的生活带来重要的负面影响。


本期“明洲论坛”特推出——二手房买卖那些事,对二手房买卖的典型问题进行汇总答复,以期给打算购买二手房者以帮助。






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只看该作者 沙发   发表于: 2016-02-03 15:24
阴阳合同


1、二手房买卖双方先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?


当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示而无效,仍应按照实际交易价格履行。




[ 此帖被nakama在2016-02-03 15:26重新编辑 ]
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只看该作者 板凳   发表于: 2016-02-03 15:26

借名购房


2、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?


当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
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只看该作者 地板   发表于: 2016-02-03 15:27

3、一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?


当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。


也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。
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只看该作者 4楼  发表于: 2016-02-03 15:29
说白了,为什么有这些事,就是为了省钱
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只看该作者 5楼  发表于: 2016-02-03 15:34



4、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?


借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。


也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。



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只看该作者 6楼  发表于: 2016-02-03 15:34

房屋确权


5、房屋买卖合同签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有?


房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。


也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。
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处级领导     威望1130
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只看该作者 7楼  发表于: 2016-02-03 15:35

一房多卖


6、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?


出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:


(1)已经办理房屋所有权转移登记的;


(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;


(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。


买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
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只看该作者 8楼  发表于: 2016-02-03 16:24
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回复第4楼 wxg8011 于2016-02-03 15:29发表的  :
说白了,为什么有这些事,就是为了省钱


任何时候,人类都有矛盾
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只看该作者 9楼  发表于: 2016-02-03 16:24
涉及到钱的时候尤其
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只看该作者 10楼  发表于: 2016-02-03 16:27
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回复第8楼 nakama 于2016-02-03 16:24发表的 回 4 楼(wxg8011) 的帖子 :
任何时候,人类都有矛盾
各自为了自己的利益
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只看该作者 11楼  发表于: 2016-02-03 16:28
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回复第10楼 wxg8011 于2016-02-03 16:27发表的 回 8 楼(nakama) 的帖子 :
各自为了自己的利益


亲兄弟明算账咯
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只看该作者 12楼  发表于: 2016-02-03 16:30
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回复第11楼 nakama 于2016-02-03 16:28发表的 回 10 楼(wxg8011) 的帖子 :
亲兄弟明算账咯
真的能算清吗,我不信
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只看该作者 13楼  发表于: 2016-02-03 16:39
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回复第12楼 wxg8011 于2016-02-03 16:30发表的 回 11 楼(nakama) 的帖子 :
真的能算清吗,我不信


算不清
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只看该作者 14楼  发表于: 2016-02-03 16:40
谢谢分享
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只看该作者 15楼  发表于: 2016-02-03 16:40
新推出的律师版块不错。
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只看该作者 16楼  发表于: 2016-02-03 16:41
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回复第13楼 章筱雯 于2016-02-03 16:39发表的 回 12 楼(wxg8011) 的帖子 :
算不清
对吧,好多东西都很难算清的
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只看该作者 17楼  发表于: 2016-02-03 16:42
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回复第16楼 wxg8011 于2016-02-03 16:41发表的 回 13 楼(章筱雯) 的帖子 :
对吧,好多东西都很难算清的


所以才出现了法律吧
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只看该作者 18楼  发表于: 2016-02-03 16:46
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回复第17楼 章筱雯 于2016-02-03 16:42发表的 回 16 楼(wxg8011) 的帖子 :
所以才出现了法律吧
这东西防君子不防小人
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只看该作者 19楼  发表于: 2016-02-04 08:52
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回复第18楼 wxg8011 于2016-02-03 16:46发表的 回 17 楼(章筱雯) 的帖子 :
这东西防君子不防小人



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